[克而瑞]寧波接力杭州東莞收緊調控,樓市政策風向要轉?

2020-07-08 08:02:09

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-07-08
  • 報告類型:政策分析
  • 發布機構:克而瑞

??導 讀 

??地方因城施策仍“多松少緊”,短期內“過熱”城市不排除局部收緊可能。

??◎  研究員 /楊科偉、俞倩倩

??2020年7月6日晚間,寧波市資規、住建、人民銀行、銀保監四部門聯合印發《關于進一步保持和促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》,提出了關于保持土地市場平穩、調整限購區域范圍、強化金融政策監管、保障自住住房需求以及強化市場銷售管理等穩定房地產市場的“十條”新政。寧波成為繼杭州、東莞之后又一調控升級的城市,究竟此次政策“收緊”背后的動因是什么,這是否意味著疫后“利好”紅利不再,而政策的后期落地又會對本地樓市產生怎樣的影響呢?

??01

??從土拍到銷售層層加碼,遏制短期投機需求

??堅持“房住不炒”,利好剛需購房者

??通讀此次新政全文,對比此前杭州、東莞的加碼新政,可以看出寧波的政策范圍覆蓋最廣,涵蓋樓市和地市;且政策加碼力度也相對較大,涉及限購升級、嚴控地價等諸多方面,基本也算是“拳拳到肉”,具體來看:

??針對房企投資,政府會加大土地供應力度,強化精準供地,保證住宅用地市場平穩有序。嚴格落實建設項目動態巡查機制,強力推進已供項目加快開發建設,盡快形成有效供應。從嚴核定新出讓地塊商品住宅銷售價格,調整住宅用地出讓競價規則,嚴格控制樓面地價。以房價倒推地價,房企的利潤空間基本鎖定,寧波政府監管從地塊出讓到房屋銷售可謂無孔不入,“控房價”與“控地價”的決心可見一般。

??針對購房者,則呈現出“有收有放”,打擊炒房投機、保障剛需自住的特征。一方面調整限購區域范圍為北環西路—廣元路、廣元路延伸段(規劃)—西洪大橋(在建)—秋實路—鄞縣大道—機場路—鄞州大道—鄞縣大道—寧波繞城高速G1504—東環南路—東環北路—北環東路—北環西路所圍區域。本市戶籍居民家庭在海曙區、江北區、鎮海區、北侖區、鄞州區(以下簡稱“市五區”)行政區域內擁有2套及以上住房的,非本市戶籍居民家庭在市五區行政區域內擁有1套及以上住房或不能提供自購房之日起前3年內在本市連續繳納24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明的,暫停在限購區域內購買住房(含新建商品住房和二手住房)。

寧波限購范圍

??同時為了保障自住購房需求,本市戶籍的無住房家庭、在本市有穩定工作并已連續繳納24個月社會保險的非本市戶籍無住房家庭,或家庭成員屬于本市引進人才的非本市戶籍無住房家庭,可以在供求矛盾突出的商品住房樓盤銷售中,優先認購商品住房。由此可以看出,寧波政府對待房地產的態度與其說是打壓,不如說是規范,本質上還是貫徹了中央“房住不炒”定位,牢牢抓住‘穩’字當頭這一總基調不放松,增加供應(包括土地、樓盤)、保障剛需、抑制炒房(投機投資行為)、穩定預期,推動房地產市場平穩健康發展。

??02

??短期地、樓市兩熱催生調控再加碼,投機退場

??剛需回歸,預期新房成交穩中微降

??之所以寧波此次出臺了涉及范圍較廣、力度較大的調控政策,究其根本,還是與短期“大熱”的樓、地市密切相關。首先反應激烈的是土地市場,自疫后2020年4月以來,涉宅用地的成交建面和成交樓面價均呈現出節節攀升態勢,據CRIC監測,寧波2020年6月涉宅用地成交量達到了243萬平方米,同環比分別上升了22%和50%,顯著高于2019年月均水平,成交樓面價更是攀升至11542元/平方米,創2018年以來新高。

涉宅用地

??從涉宅用地溢價率層面我們也不難看出端倪,據CRIC監測,自2019年末以來,寧波涉宅用地溢價率便開始節節攀升,從波谷的4%一句爬升至波峰40%的高位,6月雖略有回調,但總體上升趨勢依舊,房企拿地熱情不減,短期內土地市場高熱不退。

??根據寧波政府公布的下半年供地計劃,全市計劃供應住宅用地(含商住混合)1.7萬畝左右,市區計劃供應住宅用地(含商住混合)1.0萬畝左右。隨著政府加快供地節奏和“控地價”相關政策的落地,土地市場熱度或將迎來短期回調,成交量高位維持,地價上漲后勁略有不足。

涉宅用地

??其次是商品住宅市場,經歷了2019年的“高位”盤整,2020年居民購房熱情不減,刨除了2月新冠疫情影響成交斷崖式下跌外,3-5月一直處于逐月遞增態勢,2020年5月迎來了集中釋放,單月成交破100萬平方米,達到了階段性高點,6月雖略有回調,但整體市場已逐步走出新冠陰霾,成交均價在2.3萬元/平方米持續波動。

商品住宅成交量

??最后,聚焦項目銷售,因上半年江北區、海曙、鄞州等核心板塊供應稀缺,高性價比項目熱銷頻頻,鎮海區的廣洋海尚國際二期、鄞州金地湖成大境、江北區的中旅城項目認籌率均達到了5以上,且均實現了開盤即售罄的成交佳績。此外,從產品檔次來看,熱銷項目近乎涵蓋了低、中、高三檔,剛需、改善兩頭熱,加之資金面相對寬松,不乏中小企業主投資房產保值增值,短期內樓市實現迅速升溫。

??基于當前樓市成交表現,結合寧波近期出臺的新政,我們不難判斷,限購政策的加碼升級一定程度上會遏制高端改善和投機炒房的需求,而對于中低檔項目銷售影響較為有限,被疫情壓抑的剛需自住需求仍有望在下半年持續釋放,寧波成交量也有望保持穩中微降態勢。

熱銷項目

??03

??地方因城施策仍“多松少緊”

??短期內“過熱”城市不排除局部收緊可能

??事實上,加碼調控,寧波并非先例,早在7月1日,哈爾濱住房公積金管理中心就曾聲稱,7月起不再執行公積金應對疫情支持政策;7月2日,杭州也曾發布新政,人才優先購房限售5年,搖號加大傾斜“無房家庭”;東莞則嚴格貫徹了中央“控房價”的指導思想,規定房價限漲幅、限精裝修造價上限,禁捂盤與內部轉名等。

??雖然近期局部城市回暖顯著,7月初多個城市“跟風”式的發布樓市約束性調控政策,但是我們認為,這并不代表政策轉向,基于2020年疫情大背景下整體經濟疲軟的艱難處境和當前各地市場分化,部分二三線城市成交同比跌幅依舊大于50%的客觀情況,后期地方政策出臺依舊是偏向寬松,而最近杭州、東莞、寧波先后出臺一些很細則的收緊措施,主要是為了防止市場過熱,其他的熱點城市也有可能會跟進,但應該不會出現大面積收緊。

??此外,因不同城市的分化行情,“因城施政,精準調控”已經成為必然,地方政府承擔因城施策的主體責任,根據各城市市場實際情況,及時調整政策走向,以便提高政策的針對性以及有效性,基于此,未來城市間政策分化、市場分化也會是一個常態,針對短期內市場大熱的杭州、南京、寧波、東莞等核心一二線和強三線城市不排除后期調控加碼的可能,旨在遏制短期投機需求,達成“三穩”預期;而針對廣大中部三四線城市,扶持小微企業,刺激市場活力仍是重中之重。

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