百城樓市:地價不冷,房價降溫,去庫存壓力驟增

亞晨2020-05-28 12:45:48來源:中房網

掃描二維碼分享

??中房網訊 (亞晨/文)上海易居房地產研究院近日發布的報告顯示,1-4月份,全國100個城市居住用地成交面積為15489萬平方米,同比減少8.7%;全國100個城市居住用地價格為6011元/平方米,同比上漲12.3%。全國100個城市新建商品住宅成交均價為15517元/平方米,同比上漲11.9%。截至4月底,全國100個城市新建商品住宅庫存總量為47604萬平方米,環比增長2.0%,同比增長5.3%。百城庫存保持連續17個月同比小增,庫存壓力有所增加。

??易居研究院分析認為,從前4月百城土地走勢看,地市逐漸走出了低谷。雖然當前房地產市場面臨各類沖擊和壓力,但房企并不會盲目看空,一旦資金到位和預期明確,就依然會有積極拍地的動作。另一方面,地價和房價的走勢也出現分歧,地價走勢明顯比房價略強。這或許和近期房企融資到位、積極開展全年土儲工作等因素有關。此外,百城住宅庫存和存銷比均呈現上升的態勢。這與4月份供應明顯放量等因素有關。雖然住宅交易市場逐漸復蘇,但力度欠缺,所以去庫存的壓力依然較大。

??土地市場:逐漸走出低谷,房企拿地積極

??4月份,隨著全國各地開復工節奏逐漸加快,地方積極供地,尤其是推出了各類優質土地,在客觀上也帶來了土地交易市場的復蘇。

1

??根據易居研究院發布的《100城居住用地成交報告》顯示,1-4月份全國100個城市居住用地成交面積為15489萬平方米,同比僅減少8.7%。從數據上說明,全國百城土地交易正逐漸走出低谷,房企拿地信心逐漸增強。

??從各類城市來看,1-4月份,4個一線城市居住用地成交面積為1031萬平方米,同比增長5.2%;32個二線城市居住用地成交面積為8395萬平方米,同比減少16.5%;64個三四線城市居住用地成交面積為6063萬平方米,同比增長2.0%。

??報告認為,一線城市交易總體較好,這和地方供地意愿明顯增強、土地交易約束減少等因素有關。另外,部分房企也加大了對一線城市的土地投資,拿地積極性明顯增強。二線城市在一季度地市交易跌幅非常大的情況下,4月份也開始出現回暖。后續隨著城市群、都市圈等相關利好政策的釋放,預計二線城市投資機會將進一步增加,這也會刺激土地的交易。三四線城市方面,如果從數據上看,表現也不錯。當然需要注意的是,納入報告的三四線城市普遍是經濟實力較強的城市,一直受房企青睞,所以土地交易會比較活躍。而對于其他三四線城市,需要防范后續房屋交易市場降溫所帶來的風險。

??從《100城居住用地價格報告》來看,百城地價并不冷,房企拿地熱情仍較積極。

1

??報告顯示,1-4月份,全國100個城市居住用地價格為6011元/平方米,同比上漲12.3%。從數據上看,地價本身并不冷。尤其是近期部分城市的優質地塊,競爭激烈程度很高。

??其中, 1-4月份,4個一線城市居住用地價格為18273元/平方米,同比上漲40.1%;32個二線城市居住用地價格為6039元/平方米,同比上漲4.6%;64個三四線城市居住用地價格為3889元/平方米,同比上漲15.3%。

??易居研究院分析認為,從漲幅的絕對數值看,一線城市較高,這也說明今年一線城市頻頻推出優質地塊吸引了房企積極進入,并展開了較為激烈的爭奪。二線城市的地價漲勢和去年同期水平相當,這也使得相關房企拿地的成本可以得到更好的把控。而從三四線城市地價看,近期漲幅較大。預計后續三四線城市供地節奏會加快,或有助于降低該類城市地價水平。

??房價:漲幅收窄,降價促銷是主流

??在房價方面,雖然前4月漲幅收窄,但后續仍然要防范炒作。

1

??易居研究院發布的《100城住宅價格報告》顯示,1-4月份全國100個城市新建商品住宅成交均價為15517元/平方米,同比上漲11.9%。相比1-3月份數據,今年1-4月份房價漲幅明顯收窄,進一步體現房價降溫的特征。報告認為,當前各大房企去庫存壓力增大,降價促銷是主流,這會使得相應城市住宅價格漲幅持續收窄。

??從各類城市看,4個一線城市新建商品住宅成交均價為45819元/平方米,同比上漲6.0%;32個二線城市新建商品住宅成交均價為15358元/平方米,同比上漲11.0%;64個三四線城市新建商品住宅成交均價為11752元/平方米,同比上漲10.1%。

??相比1-3月份的數據,今年1-4月份一線城市房價漲幅有所回落。易居研究院分析認為,當前一線城市房價漲幅可控。而與一線城市的趨勢相似,二線城市總體上也呈現漲幅收窄的態勢。雖然橫向對比看,其漲幅明顯要大于一線城市。即使二線城市也面臨著庫存去化壓力,但此類城市未來人口尤其是人才的導入速度較快、潛在購房需求很充足,所以房價依然會保持堅挺。此外,三四線城市沒有出現明顯的下跌,漲幅也相對比較大。由于今年3-4月份很多三四線城市推出了購房契稅補貼政策,客觀上減少了此類城市交易過快下跌的風險,房價不會出現過快下滑。但此類城市仍存在交易降溫等壓力,后續也要防范房價降溫的風險。

??具體來看,在全國100個城市中,有13個城市的房價超過了2萬元水平。而包括溫州、無錫和??诘瘸鞘?,房價也開始接近2萬元的水平。深圳仍然是年1-4月全國房價最貴的城市,為58487元/平方米。

??在房價漲幅方面,全國100個城市中,有32個城市的房價漲幅是兩位數的。其中,珠海的房價漲幅最大,高達42%。此外,有24個城市房價下跌,其中肇慶的跌幅最大,為-13%。

??庫存:去化壓力驟增,周期超1年

??從庫存方面來看,壓力有所增加。易居研究院發布的《100城住宅庫存報告》顯示,截至4月底,全國100個城市新建商品住宅庫存總量為47604萬平方米,環比增長2.0%,同比增長5.3%,百城庫存保持連續17個月同比小增。

1

??截至4月底,一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2929、24276和20399萬平方米,環比增速分別為3.4%、2.1%和1.6%,同比增速分別為1.8%、9.6%和1.1%。對比去年同期水平,三類城市庫存均有上升,其中二線城市庫存上升力度最強。報告認為,這和此類城市新盤供應力度加大等有關。

??另外,截至4月底,100個城市中,有54個城市庫存出現了同比正增長現象。部分二線城市庫存上升比較明顯,包括杭州、南寧、青島和成都等城市,說明地方政府放寬了預售管控,也說明此類城市房源相對充足。同時100個城市中,有46個城市的庫存出現了同比下降態勢,其中珠海、中山等城市的同比下降最為明顯。報告認為,這和粵港澳大灣區建設下,購房需求積極釋放等因素有關。

??存銷比方面,4月份100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為13.1個月,這也意味著市場消化完這些庫存需要13.1個月的時間,即大于1年。

1

??從以往來看,百城庫存去化周期總體上位于10個月左右的水平。由于今年第一季度銷售行情普遍不好,加之4月份新增供應數據明顯放大,客觀上也使得庫存規模上升,使得去化壓力驟然增大。

??趨勢:地市會更好,二季度房企仍以降價促銷為導向

??對于未來的市場趨勢,易居研究院認為,5月份土地市場預計會更好,房企應該積極謀劃拿地工作。各地在“穩投資”方面的力度會強化,這會使得土地供應力度加大,客觀上使得房企拿地機會增加。從當前各大房企的心態看,依然敢于參與優質地塊的競價。但仍需要防范政策收緊的風險。

??另一方面,易居研究院預計二季度房企仍以降價促銷為導向,這也使得相關城市的房價漲幅有望進一步收窄。但需要注意的是,考慮到當前庫存去化的壓力,以及對于政策放松的預期明顯強化,后續要防范房價炒作等風險。

原創 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產業鏈
專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
排列五开奖走势图