瘋狂的物業IPO

魏薇2020-07-08 08:48:01來源:樂居財經

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物業

??7月7日,弘陽集團高管層在南京為弘陽服務上市舉行敲鑼儀式。從3月23日遞表到7月7日正式上市,弘陽服務僅用了106天的時間,創下了近期物管公司在港上市的最快紀錄。

??6月最后一周的時間內,榮萬家、合景悠活、佳源服務等5家物業公司相繼向港交所提交招股書。

??截至2019年底,24家在港上市物業公司全年股價漲幅的平均值為63.8%。2020年,物業上市潮熱度不減。越秀集團、禹洲集團、陽光城、華潤置地等房企紛紛有分拆物業上市的計劃。

??今年以來,物業股在疫情中逆勢上揚。興業物聯、金融街物業、建業新生活、燁星集團、弘陽服務陸續成功上市。7月7日最新上市的弘陽服務,不僅創下了上市用時最短的紀錄,也是同等規模物業上市公開發行倍數最高的物企,最終實現了112倍公開發行倍數。

物業

??港交所規定,如果公司未能在遞表后6個月內完成上市,則需要重新提交申請。目前來看,在年初遞表的星盛商管和宋都服務即將到達此期限。

??地產二代接手物業

??物業作為房地產下半場的重要板塊,地產老一輩們在將物業公司推向資本市場的同時,逐漸讓后代們走上高位,接管物業板塊。

??宋都股份董事長俞建午的女兒俞昀,年僅25歲就擔任宋都服務董事會主席。黃楚龍次子黃德林則擔任星河控股旗下子公司星盛商管的董事會主席,上市之前,黃楚龍以“獎勵計劃”的方式將20%股權轉給了黃德林。

??鴻坤集團創始人趙彬之子趙偉豪持有旗下物業公司燁星集團約78.17%的股份。成立于2015年的中鴻凱盛持有榮盛發展旗下物業榮萬家8.8%股權,而中鴻凱盛的第一大股東和實際控制人為榮盛發展董事長耿建明的女兒耿凡超,擔任董事兼總經理的她持股為46.03%。

??規模差距懸殊

??在已上市的物業公司中,不同企業的規模也有所不同。從在管面積來看,興業物聯的體量最小,截至2019年底,其在管總建筑面積僅有240萬平方米。另兩家在管面積未超過千萬方的物企是宋都服務和燁星集團,據招股書,截至2019年9月底,宋都服務的在管面積僅有590萬平方米,2019年底,燁星集團的在管面積為490萬平方米。

??金科智慧服務的規模在行業中已處于中上的位置,截至2019年底,在管總建筑面積約1.2億平方米,合約總建筑面積約2.49億平方米。也是2020上市物業中規模最大的一家物業公司。

??據往期業務記錄,金科智慧服務幾乎承接了金科集團開發的所有物業,但同時,來自第三方的項目占比持續提高,2017-2019年,外拓項目占在管總建筑面積的33.4%、47.3%及52.9%。

??相比之下,榮萬家的外拓能力遜色不少。雖其在管面積的總體量并不小,但其對母公司的依賴較為嚴重。2017-2019年,榮盛發展集團提供的物業在管面積分別占總在管建筑面積的100%、99.98%和99.5%,對應的收入占同期物業管理服務收入的比重分別為100%、99.9%、99.8%。

??興業物聯在2017-2019年來自母公司的收益占總收入的比重分別為93.46%、89.89%、94.18%,對母公司的依賴度較高。從數據變化可以看出,正商集團在不斷加大對興業物聯的扶持力度。

??體量較小的金融街物業來自母公司金融街集團的收入也一直維持在80%以上。雖其一直在努力外拓市場,但近幾年來進展緩慢。2017年至2019年9月底,金融街物業來自獨立第三方的在管建筑面積占總在管建筑面積的比重分別為36.5%、37.7%和40.7%,對應的收入占比分別為13.1%、13.7%和16.1%。

??從公司名稱見異同

??雖都是物業公司,但根據公司所用的名稱就可見每家公司經營業務的側重點,從最常用的“服務”二字到各式演變。

??今年最先上市的興業物聯,用“物聯”二字將自己定位為非住宅物業的中高端物業管理服務商,欲實現傳統物業向物聯網智慧服務的轉型。從其高于行業平均水平的利潤率也可以看出,興業物聯用信息技術賦予了傳統物業服務更大的利潤空間。

??1月31日,燁星集團二次向港交所遞交招股書。不同于一般物企上市名稱沿用與母公司或兄弟公司一致的做法,而是新選取了“燁星”二字,或是與這家“蚊型”物企的規模大小契合。

??從名字即可直觀看出,正榮服務是典型的物業管理公司,主要業務為物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務,為住宅和非住宅物業提供物業管理服務。類似的還有弘陽服務、金融街物業、正榮服務、榮萬家等,他們共同的特點是關注住宅物業。

??金科智慧服務則在服務的基礎上加入了“智慧”二字,招股書介紹,其主攻方向為社區服務及智慧體系的建設,除了傳統的物業管理服務、增值服務外,其還有部分收入來自于智慧科技服務。對于上市募得資金的用途,金科智慧服務表示在擴大業務規模以外會用來升級數字化及智慧管理系統。

??不同于其他以住宅物業為主的物業公司,卓越商企的主要定位為商務不動產服務。據招股書,截至2019年底,公司近7成的收入來自于商業物管,來自于公共及工業物業管理、住宅物業管理的收入僅占一成左右。除此之外,卓越商企還提供金融服務、公寓租賃服務及其他與提供軟件開發和技術維護有關的服務。

??與卓越商企同樣帶有“商”字的星盛商管,則是一家商業運營服務供貨商,主要從事委托管理服務、品牌及管理輸出服務和整租服務。二者的主要服務對象都為商業。

??合景悠活則在使用合景泰富名稱的基礎上,加入了“悠活”二字,因此顯得別具一格。其主要為住宅物業及商業物業提供綜合物業管理服務,圍繞創造“無處不悠活”的美好生活體驗,融合生活所有層面的悠享服務。

??盈利比拼:高低相差近17個百分點

??因業務范圍和經營規模的不同,各家物業公司之間的營收差距也較大。以2019全年的經營數據來看,金科智慧服務最高,為23.28億元,已上市的興業物聯僅1.84億元。

??14家已上市和待上市物企在2019年的平均凈利率為16.34%。在管規模和營收都最小的興業物聯盈利水平最高,為25.54%,最低的榮萬家僅有8.79%,二者的差距近17個百分點。

??從主營業務上來看,興業物聯和榮萬家的側重點不同,前者的服務對象是非住宅物業,后者為住宅物業。除非住宅物業本身的盈利水平較高外,興業物聯的運營模式為其節約了很多成本。

物業

??但興業物聯不僅規模小,自身外拓能力又有限,資本市場對此并不是很樂觀。從其股價來看,自上市以來的股價從未打破上市首日股價的最高點和收盤價,市盈率也一直低于行業均值。據樂居財經此前統計,在26家已上市的物企中,截至6月16日收盤,興業物聯的市盈率為15.99,比至低的僅有3家物業公司。

??卓越商企、金科智慧服務等專注于非傳統物業的物企,盈利水平則明顯高于均值。

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